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开民宿暴赚?采访 17 位老板后我们发现了行业的「美丽」真本港台

[日期:2019-10-05] 浏览次数:

  民宿有两类,乡村民宿和城市民宿。 乡村民宿以旅游度假为主,可能是旅游目的地,也可能是城市周边休闲度假。 比如杭州附近的莫干山,北京附近的野山坡就属于城市周边休闲度假,像大理、丽江等属于旅游目的地; 而城市民宿更多的是酒店替代品,只要打开Airbnb就能找到很多民宿。 易观数据显示,2017年中国在线亿元人民币,同比增长达到了26.6%的高速。 《2019途家民宿上半年发展报告》显示,截止2019年上半年,途家民宿全球房源已超过230万,境内预订订单量同比增长2倍,境外预订订单量增长近4倍。 途家是目前国内最大的在线民宿平台。

  《亲爱的客栈》图片来源网络 2017年下半年,《青春旅社》《亲爱的客栈》《漂亮的房子》《三个院子》等民宿类综艺助推。 全国民宿一片火热,其中莫干山、大理等地是乡村民宿发展最早的区域,它们在全国也最为知名。 2017年上半年莫干山接待游客126.3万人次,旅游收入12.2亿元; 2017年大理古城总共接待游客大约1292万人次。 我们首先来看看莫干山。

  其实,早在上世纪20年代,莫干山就是避暑圣地,富有的外国人在这里修了洋别墅,不少名人也来这里度假,其中就有蒋介石、。 到了80年代,这里也经常有人来旅游,招待所一床难求。 随着经济发展,人们去到更有吸引力的地方,来这里旅游的人越来越少,别墅逐渐荒废,杂草丛生。 莫干山也一直发展缓慢,到2009年,这里的路只容得下一辆拖拉机通过。

  2012年,莫干山被《纽约时报》评为最值得去的45个地方之一。 在这之后,莫干山民宿开始暴增,他们大多参照了裸心谷的模式,模仿裸心谷的建筑风格、装修、管家模式,价格却低于裸心谷。 彼时的莫干山,既有当地居民开的农家乐,只要两三百块钱一晚; 也有外地人携重资打造高级民宿。 各色各样的民宿模式,百花齐放,并没有一种能通吃的模式。 知名品牌西坡、大乐之野、原舍等等都是那段时期开始做的民宿,这3家的定价都在1000元以上。 据大乐之野合伙人唐国栋介绍,莫干山第一家店在2013年底开业,如今大乐之野在全国已经开出了12家民宿,11家在长三角地区。 目前,大乐之野全年均价1300多元,入住率70%多。 如果按15间房来算,年收入约500万。

  图片来源大乐之野公众号 那之后,莫干山焕然一新,从上海、苏州、杭州来的游客络绎不绝,一到周末上山的车都能堵上半天。 2016年上半年,莫干山全镇共接待游客203.6万人次,实现旅游收入20.3亿元,其中民宿接待游客153.5万人次,实现直接营业收入14.6亿元。 不过,按照法律法规,民宿属于住宿行业,这种由民房改造的民宿多半达不到消防要求,不合规,但莫干山镇政府认为民宿改变了莫干山,并没有禁止,而是出台了政策去支持。 所以,在莫干山,几乎没有违规民宿。

  2016年后,这片小山的供需关系发生了变化。 数据显示,2016年莫干山民宿数量比2015年增加一倍,2017年又比2016年增加一倍。 2017年底,这里的民宿品牌数量达到1000家。 而莫干山的占地约6.45万亩,相当于每64.5亩就有一家民宿。 与此同时,客流量也在被分流。 浙江周边的松阳、桐庐、安吉、千岛湖开始被大家熟悉起来。

  那些完全不顾成本,在初期花1000多万装出不到10间房的投资人陆陆续续开始倒闭。 而往往这部分投资者,在一床难求的行业上升期,感受不到太多的危险。 有民宿主表示,以前淡季只有两个月,2017年后旺季才4-5个月。 2015年以前,莫干山民宿回本周期非常短,有的投资几百万,一年半就能回本。

  像大乐之野这样的品牌,投资6-8年才能回本。 当然对比看一下,住宿业的回本周期一般比较长,据2015年《旅游情报》浙江中高端民宿市场调查显示,高端民宿在2016年前的回本周期是4年,酒店业是62年。

  而活着的民宿,则各显神通去获客,有的靠美食,有的靠旅游体验,比如采茶、摘果子等,有的对接OTA平台增加流量。 比如,大乐之野则办起了学校,靠培训吸引开民宿的人来学习,进而提高入住率。 2017年4月,大乐之野、过云山居、茑舍、Kanra紫一川、千里走单骑5家民宿发起集群战略。 在乡村发展餐饮、游乐园、美术馆、儿童产业园等项目,将民宿变成度假区,为城市人的周边游提供去处。 乡伴文旅集团的朱胜萱则是联合10家民宿建立集群,并配备餐饮、俱乐部、运动场所等一些娱乐设施。 在这种情况下,地方政府也在积极引导民宿发展。 地方政府出面承办民宿会议,接待全国各地来的考察团,又承办一些活动,比如运动赛事、马拉松等来为当地民宿带来客流量。 德清县政府(莫干山所在县)在《休闲旅游发展“十三五”规划》 将莫干山正式定为国际旅游度假区,并开发登山健身步道、路虎体验中心、Discover极限基地、破风骑行俱乐部户外休闲运动产品与度假产品,加快推进莫干山的建设,2016年莫干山被列入我国首批特色小镇。

  莫干山民宿 如今,在乡村振兴战略的大背景下,全国各地政府都在支持乡村民宿建设,四川、河南、陕西、浙江、海南等地都出台了具体的政策支持。 比如成都下辖彭州市,对民宿实行统筹营销,还有不超过6万元的一次性补贴,被评为金宿级还有50万元奖励。 河南省政府主导民宿招商会,副省长站台。 云南、贵州一些省市,都出具相关政策吸引大理等地的民宿主。

  而大理,就是我们接下来要聊的。它和莫干山呈现了相似的市场发展轨迹,却承受了完全不同的政策命运。

  与莫干山不同,莫干山主要是长三角的客户群,而大理是网红旅游地。 莫干山靠着最初一两家民宿带火了整个乡镇,吸引着周边城市的人周末来度假,大理的民宿则是随着旅游业的发展衍生出的住宿需求。

  火爆抖音、小红书的美人鱼酒店 但游客的增长比民宿还快,当时的民宿经常爆满。 据《好奇心日报》报道,2014年《心花怒放》上映后,洱海的海景房从2012年的200-400元飙升到一两千元,客栈也越变越大,有的像一座小型酒店。 随之水涨船高的是成本。 民宿主在这里的普遍做法是拿宅基地重建、建造成海景房。 民宿主一次性付清十几年、二十几年不等租期的房租。 2013年以前,租金就达到100万以上,整体加上装修投资共400万,这样的规模在当时是典型。 从2014年开始,投资规模加大,800万、1000万级别的应有尽有。 町隐民宿学院旗下的民宿“即见行旅”开在大理古城,2015年开业,15间房,投入240多万。 2018年整年入住率80%多,均价300多元,中端水平。 配有前台2人,厨房3人,管家2人。 一年的人员成本40-50万。 去年一年收入200多万,未计算装修摊销,净利润70-80万。

  但是民宿在这里并没有得到政策的大力支持。 政府规定,开民宿需要七证齐全,这七证分别是准建、土地规划、营业执照、卫生、排污、消防、特种行业。 但这些证件却并不好办,央视曾报道,这里有的是消防证办理权下放到镇派出所,但派出所不知道怎么办理; 大理在2016年4月还全面停办了排污证; 同年8月整顿旅游市场,停办了所有客栈相关证照。

  为保护生态环境,政府下令海边民宿停业整顿,2000多家民宿和餐厅停业,只有证照齐全才有机会恢复营业。 结果是一年多后,1800多家民宿拆迁。 民宿被拆迁,加上同期云南旅游宰客等负面消息在网络上传播,带来的是大理游客数的下降,2018年十一黄金周的入住情况大不如前。 一位民宿主在朋友圈说到,

  云掌柜发布的《2018民宿行业报告》显示,2018年大理的平均房价从2017年的393元下降到310元。 而其他民宿主要城市,比如杭州、深圳、三亚的房价都在上涨。

  大理民宿 今年,大理的旅游人数并没有回升,而是一路下行。 “这可能与今年经济不景气有关系,旅游消费需求的弹性非常大,很容易把旅游的消费支出砍掉”,町隐民宿学院创始人刘汉捷表示。 而除了经济下行的大环境影响外,近几年与云南风景相近的泰国游、越南游也逐渐兴起,价格低到1000多元就能出国,对云南的旅游也造成了一定的冲击。本港台开奖现场直播139, 在这种背景下,大理的旅游客流量不如以往。 刘汉捷表示,大理很多民宿主感觉到,今年来自携程、美团等OTA平台的流量下降了30%-40%。 “2018年大理旅游爆发期有40多天,今年只有10多天”。 他估计,即见旅行2019年量价齐跌,入住率大约下降10%,均价下降20%。

  如今,乡村民宿出现以集群化的方式发展。 业内人士认为,民宿难与酒店竞争,无论是管理、人才,还是营销等方式都不如酒店。 酒店已经有非常标准的管理体系,每间房的投入成本都形成了标准,而乡村民宿要做出特色,要根据周边景观特点个性化定制,根据周围的环境不同,装修的材质,景观的打造,需要投入的成本也不同。 几百万到上千万打造十多间房比比皆是。 民宿必须找到新的定位,这就是集群。

  这些是酒店无法做到的。 也就是说,从文旅产业的角度来做民宿,才更有竞争力。

  宁夏中卫沙坡头 比如,宁夏中卫的沙坡头就是这样一个民宿集群。 这里集群聚集了大乐之野、墟里、飞鸟集、西坡等在内的头部民宿品牌。 还有1家书店、1个美术馆、几家餐厅、1家法餐、1个咖啡馆。 而旁边则是黄河、腾格里沙漠。 而单家民宿体量小,能撬动的地方政府资源非常小,还会面临着政策的不确定性。 集群项目入驻一个地区, 情况就不一定,很可能能得到政府一二把手的重视,在拿地、与村民沟通方便都会更顺畅。 这是我们发展的民宿行业的第一个趋势。 由旅游带火的大理,聚集了一批文艺青年到此开民宿。 疯狂生长的民宿大多不合规,政府一纸令下整顿民宿,关停了大量门店。

  但是活着的民宿却并没有因为竞争减少而过得好,因为2018年以后,大理的客流量明显下降,缺少竞争力的民宿越来越难走。现在,更多的民宿抱团向前走,去撬动更多资源。

  民宿的另一种形态是城市民宿。 2018年是中国城市民宿发展最快的一年,美团旗下民宿预订平台榛果民宿发布的《2019城市民宿创业数据报告》显示,成立于2017年的榛果民宿上线年,中国在线%。

  在一些网红城市,城市民宿的发展极其惊人,重庆就是一个例子。 重庆是近两年随着抖音火起来的网红城市。 据途家数据,重庆2017年底只有5000家民宿,2018年底涨到33000家,猛涨超过六倍。 在重庆解放碑附近,一个小区内能开出300多家民宿。 该小区一共才1560户业主,民宿多到影响小区业主正常生活。

  图片来源财经网微博 蛋解创业团队在重庆民宿集中地,渝中区鹅岭二厂也体验了一把。 作为网红打卡地,鹅岭二厂在《从全世界路过》之后变的繁荣起来,而在这个片区,几乎找不到民宿以外的常规酒店,不得不选。 我们入住的的米民宿,单价400-900元,比深圳、西安等地的如家(300多一晚)要贵。 整体来讲,整体装修和环境有一定的特色,但是周边就是街道,并没有特殊的拍照场景; 房间用品比普通酒店的一次性用品的品牌要好; 但是,标准化地面清洁,卫浴、气味,温控,摆放都不如大型连锁酒店体验好,房间里死角没有清理干净,房间也没有图片宣传上那样让人有拍照的欲望,早午晚餐并不标准化,但管家的态度非常好,随时有问题都会解答,对周边的情况也很了解。

  的米民宿 其实,这也是目前城市民宿行业的现状。 单家城市民宿的体量很小,利润也不高,很难聘请大量的员工,大多都是临时找阿姨来做一下清洁,并没有什么硬性标准,很难做到酒店那样的标准化。

  另外,以重庆为例,城市民宿已经普遍出现了订单增长速度跟不上房间增长量的情况。

  据途家报告显示,截至2018年8月底,重庆民宿订单已经超过2017年全年的115%; 重庆民宿的房源相比2017年全年增长了180%。 这其中必然有一部分民宿是赚不到钱的。

  在重庆,少到几千块钱就能开一间民宿,大家一哄而上,造成供需关系失衡,竞争全靠打价格战。 大量的人租房做民宿,也拉高了房租成本。 成本增加,收入压缩,利润被压得很低,大家都难赚到钱。 有媒体朋友曾经报道过,2018年8月的时候,重庆网红旅游地洪崖洞的一位民宿主,前脚正准备以4000元/月的租金拿房,后脚就来了另一波人。 于是他抬价到5500,结果对方直接喊6500。 要是在一年以前,这样的户型只要2500元。 这导致,2017年,重庆民宿还只有5000家时,入住率能达到95%,而在2018年的淡季,白小姐一肖中特期期准恰逢福建平潭需要一些小民宿入住率连40%都不到,这样的入住率是无法覆盖房租成本的。

  一位在重庆做过民宿的朋友告诉蛋解创业,她在解放碑有4套房,都是单间配套的户型,每月租金2800-3200元,做民宿只有200元一晚,旺季还好,淡季就只有亏本,而重庆旅游,一年有四个月的淡季,分别是1、3、11、12月。

  成都也是一个民宿发展迅猛的城市。 2018年5月,根据网络预订平台数据显示,成都市以民宿(含客栈)或短租共享住宿设施名义登记的经营单位突破2万家。 而一年前还只有1万套,三年前只有800套。 《2018中国民宿市场四维分析报告》显示,在2018年第一季度,成都酒店的平均出租率在45%-65%之间,而71.5%的房东民宿入住率竟然在50%-100%之间。 民宿在成都非常受欢迎。

  成都民宿 但民宿经营者的情况可并不乐观。 自媒体平台民宿客介绍了成都的三家民宿,前期投入2万-7万不等,月租金两三千,他们都是七八月份旺季能盈利六千到1万多,但是到了9月份淡季,都变成亏损几千。

  除了与同行竞争,城市民宿还要应对来自政策、邻里矛盾、天灾,这无形之中增加了成本。 比如,2017年九寨沟地震,成都市区很多民宿直接被退房,之后再订房的顾客大幅减少,以本地人居多; 2018年,深圳大梅沙海滨公园受台风影响,闭门重建,直接断了民宿的客源。

  城市民宿很难拿到合法经营的证照,因为国家没有出台统一的民宿管理办法。 拿离民宿最近的酒店业来说,酒店属于特种行业,要合法经营至少须取得6个证件: 卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书,以及食品流通许可证或餐饮服务许可证。 想要拿到这些证,难度不小。 而民宿是否属于特种行业,法律并没有明确的界定。 这就给造成很大的问题,各个城市对民宿的态度和标准都不一样。 有的地方宽松,有的严格。

  图片来源网络 北京的一位民宿主也向我们介绍,她也遇到顾客洗澡弄坏淋浴头,跳窗到隔壁去取淋浴头,隔壁的住客回来后发现有异样,报了警。 民警找到房东,最终房子被收回。

  当然,也有做得好的一类,蛋解创业了解到成都一家叫印主题的别墅民宿,采访了创始人韩永坤。 印主题在成都有三家城市花园别墅酒店,共计88间房,分布在5公里之内,由三个团队管理,共计15名员工,每间房价230-300元/晚。 创始人韩永坤介绍,前期投入的物业、装修等成本1000多万。

  印主题别墅区图片来源马蜂窝 印主题别墅区的民宿主要面向旅游、商务人群,抢三四星酒店的客流。 人群比乡村民宿更多元,这也是城市民宿的特点。 拥有商务人群,可以在旅游淡季仍然保持较高的入住率。 韩永坤总结了两条心得:

  图片来源Airbnb 97年出生的姑娘维桢,喜欢自己装饰房间,还经常将照片发布到网上。 2017年,维桢开始在北京做民宿,在二环内四合院里花2500-3500元/月租一间房,自己简单装修一番,刮一层腻子或者贴墙纸,软装多用简单、价廉的物品,一周内就能上线元以内,客群主要集中在95后。 旺季入住率100%,淡季85%。 归故里前期投入成本低,即使降价,也不会有损失。

  维桢介绍,2018年收入130多万,除去各项开支后有80-90万的利润,其中主要是房租成本50多万,装修每间平均5000元。 水电、清洁服务单独算,不算在上述收入与成本里。 归故里民宿70%的顾客来自于Airbnb,30%来自于自己的流量池。 “Airbnb有自然流量,但并不能让房间满房。 ”维桢说:

  “归故里有一个新媒体矩阵,有5个知乎号,每一个有两三万的粉丝,然后将粉丝转化到微信小号里,做用户裂变。归故里的老用户有10%的复购率。”

  这个数据告诉我们,民宿裂变的最大目的还是新客户,特别是外地游客。 一家投资大,一家投资小,这两家民宿,都能实现盈利。 背后有一个共同点,注重线上运营,获得了稳定的流量支持。 人才成为关键点。 但很多从业者都不具备这方面的运营能力,有的可能只是想开一家店,线上运营和线下门店经营通常是两拨不同的人。 而民宿属于新兴行业,体量小、散,没有上升空间,对人才也缺少支付能力,所以酒店管理从业者很难会流向民宿。 如果想做民宿,人才这一点是必须在开业前就解决的问题。

  据瞭望东方周刊报道,2017年盈利的民宿只有20%,盈亏平衡的30%,其余的50%都是亏损。 在这样的大行业背景下,如果创业者有资源去做民俗,应该注意哪几点呢? 我们总结如下:

  区域也就是选址,乡村民宿选址要考虑稀缺性风景和消费力。 稀缺性风景对顾客有强烈的吸引力,像宁夏中卫沙坡头就是绝佳的位置,沙漠、绿洲、黄河、特色文化。 不过大多风景的选择还是在主要城市的周边。 乡村民宿往往价格较高,针对中产以上人群,主要城市有着足够多有消费力的人群。 所以以周末度假为主的民宿集中在长三角、珠三角、京津经济圈附近,以全国人群作为用户的民宿则集中在西南地区,包括云南、四川、贵州、重庆等,还有广西、福建都有大规模的民宿群。

  密云民宿图片来源人民网 区域同样要考虑是淡旺季。拿北京周边的延庆、密云来说,没什么很有吸引力的风景,这里的民宿只是农家乐升级版,在民房的基础上增加一些生活用品、设施等,根本谈不上花上千万来打造的民宿。事实上,北方大部分地区都不适合做民宿。冬季太长,10月初到第二年4月份,这么长时间的淡季能熬死绝大多数乡村民宿。 装修,蛋解创业采访过的所有的民宿主都提到,一家民宿一定要注重拍照质感。 新客愿意来住民宿,一定是看到房间的图片,很满意这样的氛围才来的。 来之后大多会拍照,发朋友圈。 这样也能带来二次传播,朋友圈总会有人好奇来问。 尤其是乡村民宿,不仅室内要拍照,周边环境、建筑物都是拍照的对象,这跟旅游必须拍照的心态一样。

  武夷山陶然有山民宿图片来源网络 比如武夷山的民宿,90%都靠卖茶来赚钱,茶就是一个吸引物。 有的民宿通过组织别墅轰趴来吸引人。 还有的民宿主甚至是免费帮顾客拍大尺度私房照来吸引人。 归故里的一处民宿收养了很多流浪猫,顾客来这里可以撸猫,同样也是一个吸引点。 总之,乡村民宿要做成特色才有吸引力,做特色也一定是高投资的事,少则几百万,多则几千万。 在这种成本下,即使一晚卖上一两千,回本周期也是非常长的。 如此长的时间,风险会很高,比如目的地旅游人数减少,或者附近又有新的更有吸引力的旅游地出现,又或者是像大理那样,有人头天花几百万装修好,第二天就遇到政府禁令,还没营业就倒闭。

  城市民宿的投资成本范围非常大,小到几千块,多到几十万一间房都有。 投资小的,价格低,竞争力相对较差,投资大的,装修、环境都比较好,卖得起价格,但都顶不住城市民宿爆炸式增长带来的竞争加剧。

  北京北平花园 也许还在装修时就计算出每个月收入多少就能回本,但是经营几个月后,保不准会陷入价格战,量价齐跌,最终发现一直在亏损,只能含泪退房。 还有的人只看到旺季很赚钱,却没想到淡季来了,只有亏本。

  根据我们与行业人士深入交流后,大致可以判断: 无论是城市民宿还是乡村民宿,大多数在旺季都是不愁客源的,真正缺客的是淡季。 也就是说,

  花间堂 民宿做大品牌后同样可以如此,与文旅地产商合作,为其配套的民宿做运营管理,抽成的模式。 这是我们看到的第二个趋势。 或者做托管平台,专注于做线上流量,比如华住就四处收购民宿,做大自己的平台。 这是我们看到的第三个趋势。

  当然,如果只想开一两家民宿做买卖,一定要谨慎。 民宿已经不像前几年那些疯狂生长,而是到了大品牌收割的阶段,拼的是运营管理能力,拼的是资金实力,给小微创业者的利润空间越来越小。

  世界之大,可能有很多未被开发完的风景优美之地,可以抢占先机。比如前面提到的宁夏中卫沙坡头。